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8 punti necessari per capire cosa fare e come orientarsi nel mondo dei mutui prima casa
Richiedere un mutuo prima casa è una buona soluzione qualora tu non abbia la liquidità necessaria per affrontare subito le spese di un acquisto o di una ristrutturazione della tua casa da subito. Ecco 8 punti necessari per capire cosa fare e come orientarsi nel mondo dei mutui prima casa.
Che cosa si intende per mutuo prima casa?
Innanzitutto con il termine “mutuo” intendiamo un contratto con il quale il mutuante, generalmente una banca o una finanziaria, consegna al mutuatario una determinata quantità di denaro che quest’ultimo si impegna a restituire con una maggiorazione variabile legata agli interessi. Rispetto ai prestiti personali, il mutuo rappresenta una forma di finanziamento a medio/lungo termine che prevede, generalmente, un piano di ammortamento compreso tra i 10 e i 30 anni. In particolare, il mutuo prima casa è un finanziamento ipotecario destinato a coloro che non sono ancora proprietari di un’abitazione principale e costituisce all’interno dell’offerta mutui il finanziamento più comunemente richiesto dai clienti. Per poterlo richiedere è inoltre necessario dichiarare la finalità del finanziamento (ovvero quella di acquisto prima casa), a differenza dei mutui liquidità che possono invece essere richiesti senza vincoli sulle modalità di impiego. Generalmente le banche erogano mutui parziali, ovvero che arrivano a coprire l’80% del valore dell’immobile. In questi casi il restante 20% rimane a carico del mutuatario. Tuttavia in alcuni casi gli istituti di credito concedono finanziamenti oltre l’80% del valore stimato della proprietà. Si tratta tuttavia di soluzioni creditizie messe a disposizione ancora da un numero limitato di banche e si tratta prevalentemente di prodotti destinati alle giovani coppie o comunque a richiedenti under 40 o under 35.
Chi può chiedere un mutuo prima casa?
Per poter richiedere un finanziamento in banca, prima di ottenere il capitale vero e proprio, l’istituto di credito provvederà a verificare se sei in possesso di specifici requisiti legali ed economici.
In particolare, fanno parte dei requisiti legali:
I requisiti economici sono invece legati alla capacità di rimborso di chi richiede il finanziamento. Il mutuatario dovrà quindi dimostrare alla banca la propria capacità di reddito, necessaria per garantire all’istituto di essere in grado di pagare le rate del mutuo. Il rapporto rata/reddito viene generalmente stabilito dall’istituto creditizio intorno al 30% del reddito mensile complessivo, in modo tale da non pesare eccessivamente sul bilancio familiare e per garantire la restituzione di quanto dovuto. In generale, un richiedente con un contratto di lavoro a tempo indeterminato avrà più probabilità di ottenere il finanziamento rispetto a un soggetto con un contratto lavorativo a progetto o determinato.
Una volta accertato l’aspetto economico, verrà valutato anche il profilo personale del richiedente. Verrà quindi accertato che non sia stato segnalato dal Crif come cattivo pagatore e che abbia sempre provveduto a pagare le rate dei finanziamenti entro le scadenze. Qualora la tua capacità di reddito sia insufficiente a fornire alla banca le garanzie sufficienti per concederti il capitale richiesto, potrai ricorrere alla cosiddetta fideiussione. Il fideiussore, anche detto garante del mutuo, rappresenta quella figura (parente, amico, ecc.) che si farà carico del pagamento delle rate del mutuo qualora tu non sia più in grado di farti carico dell’estinzione del finanziamento. Affinché la fideiussione vada a buon fine, il soggetto che si presenta in veste di garante dovrà a sua volta dimostrare all’istituto di credito di avere una capacità di reddito stabile.
Quanto costa accedere ad un mutuo prima casa?
Tassi di interesse del finanziamento
Innanzitutto, una delle principali voci di spesa è rappresentata dai già citati tassi di interesse che potranno essere fissi o variabili, a seconda della tipologia di finanziamento che sceglierai. Gli interessi rappresentano infatti il compenso che il richiedente dovrà corrispondere all’istituto di credito per la concessione della quota in prestito.
Imposta sostitutiva e spese di perizia e di istruttoria
L’accensione di questo prodotto di credito prevede la cosiddetta imposta sostitutiva che viene applicata con aliquota ridotta (0,25%) per l’acquisto della prima casa, anziché al 2%. Essa è calcolata sull’importo erogato dalla banca.
Ci sono poi le spese di perizia, ovvero quelle legate all’uscita del perito che dovrà stabilire e certificare il valore reale dell’abitazione. Questi costi variano a seconda della banca ma generalmente si aggirano intorno ai 200-300 euro.
Un altro elemento da considerare è quello delle spese di istruttoria legate a tutte quelle formalità e controlli che l’istituto di credito deve effettuare per avviare le pratiche del finanziamento. Tale spesa potrebbe essere fissa oppure variabile a seconda del capitale erogato dalla banca.
Assicurazione sul mutuo, commissioni annuali e spese notarili
Inoltre l’istituto creditizio richiede al mutuatario la sottoscrizione di un’assicurazione sul mutuo obbligatoria: la polizza scoppio e incendio. Questa offre una copertura totale in caso di danni all’immobile a seguito di un eventuale incendio o di una esplosione
Da non tralasciare i costi di commissione annuali per la gestione della pratica, l’incasso della rata e l’invio delle comunicazioni (alcune banche, soprattutto quelle online, potrebbero non richiederti il pagamento di queste spese).
Infine, ci sono le spese notarili, ovvero quelle legate all’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari e alla verifica del diritto di proprietà. Tutte operazioni che vengono svolte appunto da un notaio. Maggiore è il valore dell’ipoteca maggiore sarà il costo delle operazioni notarili.
Quali sono le agevolazioni sui mutui prima casa?
Al fine di agevolare l’accesso ai mutui prima casa, sono previste una serie di agevolazioni per i richiedenti. Innanzitutto, come già anticipato, nel caso di acquisto dell’abitazione principale l’imposta sostitutiva si paga con aliquota ridotta (0,25%).
Lo sconto fiscale è esteso anche per l’acquisto di pertinenze (effettuato anche con atto separato) ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto), C/7 (tettoia chiusa o aperta).
L’accensione di un mutuo finalizzato all’acquisto, ristrutturazione o costruzione della prima casa prevede inoltre di usufruire delle detrazioni fiscali sugli interessi passivi. Le detrazioni IRPEF sono rivolte agli intestatari dei contratti di mutuo, sono pari al 19% (detrazione fiscale IRPEF 2016) e vengono calcolate solo sugli interessi passivi e gli oneri accessori del finanziamento su un importo massimo di 4.000 euro. Lo sgravio fiscale non riguarda quindi anche la quota capitale del mutuo.
Per usufruire della suddetta agevolazione sarà necessario che:
Mutuo prima casa con Fondo di Garanzia
Oltre agli incentivi fiscali sopra citati, esistono ulteriori forme di agevolazioni sul mutuo prima casa. Tra queste vi è il cosiddetto Fondo di Garanzia per i mutui prima casa istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Nello specifico il Fondo rilascia garanzie (a prima richiesta) nella misura massima del 50% della quota capitale sui mutui ipotecari concessi per acquisto/ristrutturazione o efficienza energetica di immobili adibiti ad abitazione principale.
L’ammontare dell’agevolazione non può superare i 250 mila euro e la proprietà non deve rientrare nella categoria catastale A1, A8 e A9 e non deve avere caratteristiche di lusso. All’atto dell’ammissione della garanzia, il gestore del Fondo attribuirà priorità ai mutui erogati a:
Confronta mutui online
A questo proposito, una buona soluzione per trovare il prodotto creditizio più conveniente è quella di richiedere un confronto mutui casa. La via più veloce per mettere i mutui a confronto è quella di affidarsi a un portale di comparazione mutui online. Utilizzare un comparatore di tariffe ha infatti numerosi vantaggi. Innanzitutto i portali di confronto sono strumenti gratuiti. Le aziende proprietarie di questi servizi non richiedono infatti costi a carico del richiedente che può quindi effettuare il confronto mutui gratis. Una volta terminata la comparazione e dopo aver richiesto il preventivo di una o più proposte creditizie, l’utente non ha quindi alcun obbligo di sottoscrizione dell’offerta stessa.
Un altro punto a favore dei siti di confronto mutuo è quello di essere delle piattaforme online consultabili comodamente da casa.
Al fine di scegliere la soluzione creditizia più conveniente, è consigliabile mettere a confronto almeno questi fattori legati all’offerta mutuo: rata del finanziamento, TAN e TAEG e importo totale dovuto.
Come richiedere un finanziamento
Se sei intenzionato a sottoscrivere un tradizionale mutuo per acquisto o ristrutturazione, devi semplicemente recarti presso la filiale della banca più vicina a casa tua.
Se invece stai pensando di sottoscrivere un mutuo online, potrai inviare la richiesta e gestire il tuo finanziamento comodamente via web. Optando per questa soluzione, la domanda di ottenimento del mutuo viene inviata online e avrai la possibilità di siglare il contratto del finanziamento tramite firma digitale.
Una volta approvata la tua richiesta, affinché l’ottenimento della somma vada a buon fine, dovrai consegnare alla banca tutta una serie di documenti a conferma di quanto hai dichiarato nella domanda. Le certificazioni richieste variano a seconda della posizione lavorativa del richiedente. In particolare, se sei un lavoratore dipendente dovrai inviare:
Se invece sei un libero professionista o un lavoratore autonomo dovrai consegnare:
Tutti i richiedenti dovranno inoltre integrare la precedente documentazione con i seguenti documenti:
Meglio un mutuo a tasso fisso o variabile?
Un mutuo a tasso fisso prevede un tasso di interesse invariato per tutta la durata del finanziamento e il suo valore % viene fissato al momento della stipula del contratto. Si tratta quindi di un’opzione particolarmente adatta a tutti coloro che non intendono correre rischi finanziari e che desiderano conoscere con precisione la rata da corrispondere per tutta la durata del mutuo.
Un mutuo a tasso variabile ha invece degli interessi inferiori rispetto alla tipologia precedente ma il suo valore % varia in base all’andamento del mercato. Optando per questa soluzione il mutuatario sceglie un risparmio immediato ma accetta il rischio derivante dalle fluttuazioni del tasso di riferimento, che potrebbe far alzare l’importo della rata.
Un mutuo a tasso misto permette invece al richiedente di passare dal fisso al variabile e viceversa. Si tratta quindi di una soluzione pensata per chi desidera avere la possibilità di cambiare in qualsiasi momento.
Cosa succede se non pago le rate del mutuo?
È giusto sapere che la maggior parte delle banche prevedono anche delle soluzioni creditizie con la cosiddetta opzione Salto Rata. Si tratta di finanziamenti che ti permettono di saltare una o più rate durante il corso del finanziamento. In questi casi la rata non pagata verrà posticipata. Generalmente si tratta di una condizione che può essere inclusa nel proprio contratto attraverso la sottoscrizione di una polizza facoltativa.
Ma che cosa succede se non hai sottoscritto una soluzione di questo tipo e ti trovi a pagare una rata in ritardo o, nei casi più estremi, a non riuscire più a far fronte all’estinzione del piano di ammortamento? Se dovessi trovarti in questa situazione, è opportuno innanzitutto avvisare la tua banca al più presto, possibilmente prima della scadenza del pagamento. In generale comunque, se il ritardo è limitato e riconducibile ad una valida motivazione, le conseguenze negative sono comunque limitate. In caso di ritardo del pagamento ti verranno applicati i cosiddetti tassi di mora, variabili a seconda delle condizioni contrattuali stabilite dall’istituto di credito. Se, nonostante i solleciti da parte dell’istituto di credito, il mutuatario non provvede al pagamento delle rate la situazione potrebbe diventare più spiacevole. In seguito all’entrata in vigore del Decreto Legislativo di Aprile 2016, il del Dlgs 385/1993 è stato modificato e prevede ora che, in caso di mancato pagamento di 18 rate consecutive del mutuo, l’immobile diventi di proprietà della banca.
Prima di procedere a misure così severe tieni conto che alcuni istituti di credito ti permettono di adottare un’altra soluzione temporanea: la sospensione della rata del mutuo. Potranno usufruire della sospensione temporanea del piano di estinzione del mutuo i richiedenti la cui situazione soddisfi uno dei seguenti casi:
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