Quanto vale un immobile sul mercato? Analisi dei criteri di valutazione

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Quanto vale un immobile sul mercato? Analisi dei criteri di valutazione

 

Una delle mansioni più impegnative in un atto di compravendita di un immobile è la valutazione del prezzo giusto in base al mercato, sia per chi acquista, che per chi vende. La quota di mercato si definisce applicando una semplice formula matematica: 

  • Quotazione al mq * superficie * coefficienti di merito. 

La quotazione al mq di un immobile varia a seconda delle città ed è consultabile all’interno della banca dati presente all’interno della pagina web dell’Agenzia delle Entrate. Tale calcolo è utile anche nel caso in cui si voglia stabilire un prezzo d’affitto e, dunque,  non solo in caso di compravendita.

Per quanto riguarda, invece, i coefficienti di merito, è necessario dilungarsi e soffermarsi maggiormente. Tali fattori incidono sul prezzo finale con una percentuale di peso ben specifica e, per capirli al meglio, è importante dividerli in interni o esterni.

Tra i coefficienti di merito esterni fanno parte: 

  • La città in cui l’immobile da vendere, acquistare o affittare è ubicato;
  • la distanza dal centro cittadino;
  • la distanza rispetto ai servizi principali e ai mezzi di trasporto;
  • l’ubicazione in un quartiere molto/poco rumoroso, ad alto/basso tasso di criminalità, con particolari restrizioni, tasse regionali alte o con un alto tasso d’inquinamento.

I coefficienti di merito interni, invece, sono i seguenti: 

  • Lo stato locativo: criterio che considera la presenza o assenza di un contratto d’affitto legato all’immobile oggetto della compravendita. A tal proposito, è facile dedurre che le abitazioni senza inquilini in affitto godono di un valore maggiore rispetto a quelle vincolate da un contratto d’affitto. 
  • Il piano dell’immobile e la presenza o assenza dell’ascensore: i piani superiori a partire dal terzo con ascensore sono quelli maggiormente quotati rispetto a quelli inferiori.
  • L’ubicazione: è un fattore importante ai fini della valutazione. 
  • Lo stato di conservazione dell’appartamento e dell’edificio: criterio che tiene conto dello stato dell’immobile e relative operazioni di ristrutturazione da compiere. Secondo il mercato, un appartamento nuovo ha più valore rispetto a uno da ristrutturare. Invece, per quanto riguarda lo stato dell’edificio, è bene considerare che, anche se con qualche anno in più, qualora sia ben conservato e mantenuto, aumenterebbe il valore dell’appartamento oggetto di transazione. 
  • Esposizione alla luce: gli immobili situati in una posizione sempre soleggiata sono maggiormente valorizzati per via della luminosità naturale e per una migliore efficienza energetica.
  • Sistema di riscaldamento: nel caso degli impianti di riscaldamento si prendono in considerazione i sistemi autonomi rispetto a quelli centralizzati. A tal proposito, i primi sono valutati meglio rispetto ai secondi.
  • Panorama: l’esposizione all’esterno con un panorama gradevole è un criterio che aumenta di gran lunga il valore di un immobile. Al contrario, l’esposizione interna lo diminuiscono.

I fattori che incidono sulla valutazione d'immobili con destinazione d’uso diversa, come possono esserlo magazzini, negozi e uffici, sono diversi dai precedenti indirizzati a una destinazione d’uso di tipo residenziale. 

Scendendo maggiormente nei particolari: per i magazzini, ciò che incide maggiormente sul prezzo finale è il piano in cui è ubicato. Per quanto riguarda, invece, i negozi, il maggior fattore d’incisione deriva dall’ubicazione in centri in posizioni particolarmente favorevoli o meno al commercio. Tutt’altro discorso per i capannoni, poiché i fattori più influenti riguardano oltre l’ubicazione, la vera e propria possibilità di accesso per gli autoarticolati e scadenza del contratto di locazione.

La valutazione di un terreno, invece, è un discorso più complesso che ha bisogno di uno studio approfondito e, in modo particolare incidono sul prezzo finale: la categoria stessa del terreno, il reddito o rendita e il moltiplicatore catastale che prende in considerazione  il terreno e l’edificabilità del terreno.

I suddetti fattori che incidono sulla valutazione di un immobile si chiamano coefficienti di merito, proprio perché ad essi corrispondono delle percentuali specifiche e ben definite che tratteremo nel dettaglio nel seguente articolo.
 

 

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