Al fine di avere una stima ben precisa del valore finale dell’immobile oggetto di compravendita, è bene precisare che ogni criterio di valutazione ha un peso specifico che incide maggiormente o in modo minore sul prezzo. Esiste una tabella che stabilisce le percentuali dei coefficienti di merito affinché la valutazione possa essere obiettiva il più possibile.
- Lo stato locativo: gli immobili privi di contratto di affitto e, quindi, definiti liberi hanno una valutazione positiva pari al 100%, mentre gli appartamenti in affitto con stipula di contratto con durata quadriennale a canone libero vengono valutate con un -20%. Anche le abitazioni locate per brevi periodi e, dunque con contratti d’affitto stagionali vengono prese in considerazione e valutate con un -5%.
- Per quanto riguarda lo stato di conservazione, vengono valutati positivamente gli immobili ristrutturati (+5%), ben ristrutturato o nuova costruzione (+10%). Nel caso in cui si tratti di un immobile non ristrutturato e in buono stato, la percentuale segnata dalla tabella di conversione dei coefficienti di merito è 0%. Una percentuale negativa invece, è assegnata all’appartamento da ristrutturare (-10%). Come accennato all’interno dell’articolo generico sui fattori che incidono sul prezzo finale di un immobile, bisogna anche prendere in considerazione lo stato di conservazione dell’edificio in cui è locato l’immobile. A tal proposito è bene considerare che: un edificio in ottimo stato potrebbe variare la propria percentuale positiva in base agli anni. Una costruzione in ottimo stato di 20-40 anni incide positivamente del +5% e del +10% nel caso in cui abbia oltre 40 anni di vita. A sua volta, uno stato di mantenimento scadente incide negativamente e rispettivamente del -5% in caso d'immobili di 1-20 anni, -10% per gli immobili di 20-40 anni e -15% per quelli con oltre 40 anni di vita.
- Il piano in cui l’appartamento è ubicato e la relativa presenza o assenza di ascensore incidono positivamente o negativamente sulla valutazione e, in particolare: il seminterrato con o senza ascensore ha un peso del -25%. Se si tratta di un piano terra o rialzato si parla di un -10% e -20% in caso di mancanza di giardino. Un 1° piano con o senza ascensore ha un peso del -10%. Il 2° piano con ascensore incide del -3%, senza ascensore del -15%. Per quanto riguarda il 3° piano, invece, essendo una via di mezzo tra i piani bassi e superiori, è neutro nella valutazione in presenza di ascensore, mentre, nel caso di mancanza, incide del -20%. La situazione cambia per i piani superiori la cui percentuale incide positivamente nella valutazione nel caso in cui sia presente l’ascensore e, in particolare, del +5%, +10% (ultimo piano) e +20% (attico). Gli stessi appartamenti, però, in assenza di ascensore perdono il loro valore del -30% o -20% nel caso di attici.
- La luminosità con riferimento all’esposizione dell’appartamento alla luce naturale è un altro fattore che incide positivamente sulla valutazione finale e in particolare, se molto luminoso, con raggi diretti durante tutta la giornata si parla di un +10%. Tale percentuale diventa del +5% nel caso in cui la buona illuminazione sia presente in buona parte della giornata. La mancanza o scarsezza di luminosità, invece, incide negativamente e, in particolare del -5%.
- Il riscaldamento, se autonomo, ha un coefficiente che incide del +5%, a differenza del sistema centralizzato con contabilizzatore (+2%). In caso di totale assenza di sistema di riscaldamento nell’appartamento oggetto della transazione, si parla di un -5%.
- L’esposizione e il panorama variano il proprio coefficiente di merito fondamentalmente in base a due criteri principali. Se esterna (+5%) e panoramica (+10%), se interna (-10%) o parzialmente interna (-5%).
I coefficienti di merito cambiano anche in base alla destinazione d’uso e, in particolare, se si tratta di magazzini, negozi, terreni o uffici.
- Magazzini: nel caso in cui si trovi ad un pian terreno o rialzato senza accesso carraio la valutazione incide del -10%, del -15% in caso di seminterrato con accesso carraio e del -30% se locato in un seminterrato al quale si può accedere solo attraverso delle scale.
- Capannoni: qualora il contratto di locazione abbia scadenza di 6 anni, tale fattore incide del -20% e del -30% se la scadenza è di 9 anni. Per quanto riguarda i fattori di ubicazione, il piano rialzato viene valutato con un -5%, -10% se privo di accessi per autoarticolati e -15% in mancanza di area di pertinenza.
- Negozi: l’ubicazione incide, ancora una volta, sulla valutazione del prezzo finale e in particolare, se la posizione è favorevole al commercio si parla di una percentuale che oscilla tra il +20% e +50%. Al contrario, in posizione sfavorevole -30%. Anche l’altezza dei soffitti è un fattore rilevante e, in caso di altezza superiore a 4,5 m si applica un coefficiente di merito del + 20%.
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