Come leggere una planimetria: guida semplice per acquirenti

Quando si visita un annuncio immobiliare o si partecipa a una visita, spesso si riceve una planimetria dell’appartamento. Ma quanti riescono davvero a leggerla e a capirla?

Se sei tra coloro che guardano la planimetria e sembra di vedere solo linee e numeri, sentendoti smarrito, questa guida fa per te.

Cos’è una planimetria?

In primo luogo è bene precisare che la planimetria (o piantina catastale) è una rappresentazione bidimensionale dell’immobile vista dall’alto e mostra la disposizione delle stanze, le misure, la presenza di muri portanti, infissi, scale, balconi, ecc.

Serve per capire la disposizione interna della casa, valutare la funzionalità degli spazi anche in funzione di una ristrutturazione, verificare se l’immobile è conforme alla documentazione catastale e per presentare la casa in fase di vendita o rogito notarile.

Nel momento di lettura della planimetria, non è necessario solo guardare “dove sono le stanze”, ma è imprescindibile e importante chiedersi la funzionalità degli spazi (es. cucina troppo lontana dalla zona pranzo) e se sono ben sfruttati. Inoltre, è bene fare attenzione alla presenza di stanze cieche (senza finestre), soprattutto per il bagno e il soggiorno. Qualora si debbano effettuare dei lavori di ristrutturazione, sarà necessario anche riporre l’attenzione sulle pareti portanti per capire se impediscono modifiche.

Questi elementi influenzano il comfort e anche il valore dell’immobile.

Gli elementi principali da leggere

1. Le misure. All’interno della planimetria le misure sono degli elementi importanti e sono espresse in metri o centimetri (es. 3,50 m o 350 cm). Può esserci anche una scala (es. 1:100) che indica che 1 cm sulla carta corrisponde a 1 metro nella realtà, permettendo di stimare le dimensioni reali delle stanze.
2. La disposizione delle stanze. Le stanze sono separate da pareti portanti o possono essere abbattute per permettere, ad esempio, di allargarle? Questo è un dettaglio importante qualora si voglia procedere con una ristrutturazione. Inoltre, la planimetria aiuta a controllare il numero delle stanze, se sono ben distribuite o c’è un corridoio che priva la proprietà di spazio e la posizione di bagno e cucina (soprattutto se si vogliono spostare).
3. La presenza di porte e finestre. Le porte sono indicate con una linea curva che mostra il verso di apertura, mentre le finestre con una linea doppia nel muro. Conoscere la posizione degli infissi ti aiuta a capire l’illuminazione naturale della casa.
4. Orientamento. Molte planimetrie indicano l’orientamento con la “freccia del nord”. Questo ti aiuta a capire quali stanze sono più luminose durante il giorno e se ci sono affacci piacevoli.
5. Quote e superficie. In alcuni casi viene indicata la superficie utile calpestabile di ogni stanza. È bene ricordare che, la superficie commerciale include anche muri, balconi e spazi comuni, mentre quella utile no.
6. Presenza di balconi, terrazzi, cantine. Questi spazi accessori sono segnati in modo distinto, spesso con dicitura (es. “balcone”) o tratteggiati. È importante controllare bene che siano regolarmente registrati.

Planimetria catastale vs planimetria reale: c’è differenza?

Sì. La planimetria catastale è quella ufficiale registrata al Catasto. Serve per il rogito ed è richiesta dal notaio mentre, la planimetria di progetto o ristrutturazione può mostrare modifiche fatte (o da fare), anche se non ancora depositate ufficialmente. Se l’immobile è stato modificato (abbattuto un muro, spostato un bagno), la planimetria catastale deve essere aggiornata prima del rogito. Una difformità può bloccare la vendita.

Le planimetrie permettono anche di valutare possibili ristrutturazioni e, tal caso, capire se i muri sono tramezzi (non portanti) e si possono spostare; se i servizi sono vicini alle colonne di scarico, facilitando la ridistribuzione.

Con l’aiuto di un occhio esperto (architetto o geometra), è possibile valutare la flessibilità della casa prima dell’acquisto.

Nel momento della visita di un immobile può essere d’aiuto confrontare la realtà con la planimetria per capire se gli spazi sono funzionali e adatti alle proprie esigenze, se le proporzioni sono corrette e se l’annuncio è coerente.