Legge di Semplificazione: cosa cambia per le case donate?

Con l’approvazione definitiva del disegno di legge di Semplificazione 2025, entrata in vigore il 26 novembre 2025, il panorama delle donazioni immobiliari in Italia subisce un’importante trasformazione. Per capire il significato di queste novità, occorre ricordare come funzionava prima la restituzione delle case donate.

Fino a poco tempo fa, gli eredi legittimari (coniuge, figli e talvolta genitori) avevano diritto a una quota di legittima sul patrimonio del defunto. Tuttavia, il testatore poteva ridurre questa quota attraverso donazioni o disposizioni testamentarie. In questi casi, gli eredi potevano agire legalmente per ripristinare la loro quota, chiedendo, se necessario, la restituzione di immobili donati, anche se questi erano già stati venduti a terzi.

Questo meccanismo creava notevoli problemi nel mercato immobiliare. Chi acquistava una casa donata si trovava a rischio di dover restituire l’immobile e sperare in un rimborso dal venditore originario. Allo stesso tempo, le banche erano riluttanti a concedere mutui su immobili potenzialmente soggetti a contenzioso.

Le nuove regole: la legittima diventa economica

Il ddl Semplificazioni 2025 interviene per risolvere questa incertezza, stabilendo che per tutte le donazioni effettuate dopo l’entrata in vigore della legge (o entro sei mesi prima, se non ancora contestate) la tutela della legittima si sposta dal bene immobile al valore economico.

In pratica, gli eredi non possono più chiedere la restituzione della casa donata. Se ritengono lesi i propri diritti, potranno richiedere un corrispettivo in denaro direttamente al donatario.

Chi ha acquistato una casa donata con atto trascritto prima di eventuali azioni legali è ora completamente tutelato. La restituzione dell’immobile resta possibile solo in casi molto particolari, come quando la proprietà è stata oggetto di donazioni successive multiple. In queste situazioni, l’azione va esercitata contro il donatario originario; solo se questi non ha mezzi per soddisfare il credito, l’erede può rivolgersi al terzo acquirente.

Con queste nuove disposizioni, le case donate diventano beni sicuri per le compravendite, liberandosi dall’incertezza legale che prima le caratterizzava. Gli acquirenti e le banche possono finalmente operare senza timori di rivendicazioni future.

Naturalmente, a cambiare sono gli strumenti a disposizione degli eredi legittimari, che non possono più contare sul bene immobiliare stesso, ma solo sul suo valore economico. Tuttavia, questo nuovo equilibrio appare più chiaro e sostenibile, mettendo tutti (eredi, acquirenti e istituti di credito) sullo stesso piano di rischio e responsabilità.