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Variazione catastale: i dettagli per agire correttamente


La planimetria catastale è il disegno in scala 1:100 o 1:200 che rappresenta l'unità immobiliare. Contiene le principali informazioni tecniche di un'unità: esposizione, confinanti, destinazioni d'uso degli ambienti, altezze.
 
Variare la planimetria catastale di un immobile è un’operazione che diventa necessaria perché la legge lo impone quando esistono delle condizioni particolari. 
Prima di vedere di quali condizioni si tratta è necessario capire cosa porta il proprietario di un immobile a rivedere questo documento.

La planimetria della casa, al suo acquisto, è registrata al Catasto (un’Agenzia del Territorio) e riporta parametri e caratteristiche esattamente corrispondenti alla realtà. Quando questi parametri cambiano, il Catasto deve essere avvisato di tale modifiche e bisogna passare alla registrazione di un nuovo documento, aggiornato.
 

Le motivazioni per una variazione catastale


Quali possono essere i motivi per cui la planimetria di un immobile viene modificata? Sicuramente il più semplice e immediato è che per ragioni varie si necessita modificare la sistemazione dell’immobile, per esempio per una ristrutturazione.

Segnalare al Catasto la variazione della planimetria è un obbligo di legge e dal 2010 è diventata una conditio sine qua non nel caso in cui:

  • si voglia vendere l’immobile modificato;
  • si voglia chiedere un mutuo in banca per  acquistare quell’immobile;
  • si necessiti di un certificato di agibilità.

Vediamo nel dettaglio quali sono gli interventi che provocano un cambio planimetrico dell’immobile:

  • lo spostamento di tramezzi, ad esempio per la realizzazione di un nuovo bagno, l'eliminazione del corridoio o il trasferimento della cucina;
  • il frazionamento o la fusione di più unità immobiliari;
  • lo scorporo di cantine e soffitte;
  • il cambio di destinazione d'uso dell’immobile, per esempio la trasformazione di un negozio in abitazione, di box in cantina, di un soggiorno in cucina, di un semplice posto auto;
  • la creazione di nuove superfici come solai, soppalchi e terrazzi praticabili;
  • la modifica della toponomastica come indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura.
     

Queste sono solo alcune tra le cause più diffuse che obbligano per legge il proprietario di un immobile a effettuare una variazione catastale.
Come si procede alla variazione catastale? Quali sono gli step da seguire? A chi ci si rivolge? Quanto costa?
 

Procedura e tempi


La pratica viene redatta da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che, dopo aver rilevato lo stato di fatto, attiva la procedura DOCFA.
Il sistema è stato elaborato dall'Agenzia delle Entrate e prevede l'utilizzo di un software gratuito scaricabile dal sito istituzionale. Il tecnico dovrà inviare tramite internet una planimetria catastale aggiornata ed un modulo compilato.


In seguito alla ristrutturazione o sanatoria di un immobile, il proprietario deve comunicare al Catasto le variazioni effettuate. L'aggiornamento della planimetria catastale va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori e sicuramente prima del collaudo e del certificato che attesti la conclusione. Presentare questo documento in ritardo rispetto alla fine lavori comporta sanzioni che solo dopo 5 anni vengono prescritti.
Possiamo dire, riassumendo, che la variazione catastale non è altro che la chiusura di un iter amministrativo e burocratico che in fase preliminare (prima dei lavori di ristrutturazione) ha inizio con la presentazione a un tecnico comunale di una SCIA o un Permesso di Costruire, a seconda dei casi.
I tempi per la variazione dei dati catastali sono di solito rapidi: gli uffici del Catasto protocollano la nuova planimetria in 4-5 giorni lavorativi dopo la ricezione del file firmato digitalmente inviato dal tecnico.
 

I costi e documenti necessari


Parlando di costi, alcuni aggiornamenti possono essere anche presentati gratuitamente direttamente dai cittadini presso gli uffici del Catasto o con procedure informatiche sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Altri hanno invece un costo. 
Il costo da versare al catasto per la variazione è pari a €50,00 per ogni unità immobiliare costituita o variata. A questo costo va aggiunta la parcella del tecnico che per un appartamento è di solito pari a €400/500.

I documenti catastali più significativi che riguardano un'unità immobiliare e che sono facilmente scaricabili on line, e gratuitamente solo dall’intestatario dell’immobile (se a procedere è un'altra persona sono invece a pagamento), sono:

  • la visura catastale, ovvero il documento che indica quando e chi sono gli intestatari dell’immobile, quanti sono i vani e qual è la rendita di una singola unità immobiliare;

  • la planimetria catastale, cioè il disegno in scala 1:100 o 1:200 che rappresenta l'unità immobiliare. 

Nel caso in cui la planimetria catastale non fosse rilasciabile e scaricabile dal portale online bisognerà richiedere all'ufficio del catasto di ricercare quella cartacea.

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