A chi spetta la manutenzione in un contratto di locazione?

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A chi spetta la manutenzione in un contratto di locazione?

Un contratto di locazione prevede una serie di spese che spettano all’inquilino e altre, la cui responsabilità ricade sul locatario. Dividere tali spese, però, non è immediato come potrebbe sembrare. In primo luogo, per avere le idee più chiare, è indispensabile conoscere la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

In linea generale, così come stabilisce la legge (Testo Unico dell’Edilizia, DPR n° 380/2001 art. 3), vengono considerati appartenenti alla manutenzione ordinaria tutti gli interventi che hanno a che fare con l’efficienza della casa, mentre tutti gli interventi che possono essere considerati opere di riqualificazione, appartengono alla categoria di manutenzione straordinaria. 

All’interno della stipula del contratto di locazione, è possibile includere particolari accordi per specificare l’appartenenza delle spese, in caso in cui siano diverse dalla normativa generale vigente. 
A tal proposito, infatti, è bene sottolineare che, l’articolo 1576 del Codice Civile sancisce l’appartenenza delle spese qualora ci si trovi dinnanzi a casi con contratto di locazione. 
Parafrasando tale normativa: 
“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.
In altre parole, le spese di manutenzione ordinaria spetterebbero all’inquilino, e al locatore tutte quelle riguardanti la manutenzione straordinaria. Per essere ancora più precisi, secondo l’articolo 1609 del Codice Civile, l’inquilino deve far fronte solo alle spese ordinarie che siano conseguenza dell’uso, non rientrando in tali patti, tutte quelle spese che, pur facenti parte della manutenzione ordinaria, siano da riparare per obsolescenza.

Scendendo nei particolari, tra le responsabilità del locatore rientrerebbero: l’adeguamento alle nuove disposizioni di legge degli impianti e la loro manutenzione straordinaria, così come l’installazione o la sostituzione dei suddetti, compresa la sostituzione o installazione dei citofoni. Anche la sostituzione dei pavimenti rientra tra le spese che devono essere prese in carico dal padrone di casa, così come la sostituzione di grondaie, sifoni, colonne di scarico e serrature. 

La ripartizione delle spese per il portierato rientra tra quelle di manutenzione e, per la precisione, a parte la manutenzione straordinaria della guardiola, che spetterebbe al 100% al padrone di casa, il mantenimento economico del portiere, la sua indennità sostitutiva dell'alloggio e la manutenzione ordinaria della guardiola, spetterebbero al 90% all’inquilino e il restante 10% al locatore.    

 

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