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Nuda proprietà: tutto ciò che c’è da sapere sulla vendita o acquisto
Acquistare la nuda proprietà di una casa significa comprare un’abitazione ad un prezzo agevolato, ma non avere diritto di usufrutto su di essa. In altre parole, l’acquirente diventa proprietario dell’immobile in questione e ne può usufruire solo dopo il decesso del venditore. Pertanto, quest’ultimo, nonostante venda la propria casa, potrà abitare in essa.
La nuda proprietà è, dunque, il valore dell’immobile ed è considerato un investimento a lungo termine. Il proprietario è colui che vende la nuda proprietà e viene considerato “usufruttuario”, mentre l’acquirente diviene “nudo proprietario” che acquisisce il diritto di proprietà in modo limitato, ovvero senza usufruirne. Inoltre, è bene considerare che una nuda proprietà può essere trasferita a terzi, così come l’usufrutto.
La compravendita della nuda proprietà è vantaggiosa per entrambi i soggetti coinvolti nella transazione. L'usufruttuario, poiché incassa subito la liquidità che proviene dalla vendita, conservando il diritto di abitarci, mentre per l’acquirente è vantaggiosa per il prezzo d’acquisto più basso rispetto al valore del mercato e poiché non deve occuparsi delle spese di manutenzione e amministrazione. Inoltre, per il compratore vi è la possibilità di accedere al bonus prima casa nel caso in cui vengano rispettate le condizioni necessarie.
La piena proprietà non si acquista solo dopo la morte dell’usufruttuario, ma può essere acquisita anche per mancato utilizzo dell’immobile per oltre 20 anni consecutivi, per perimento totale (crollo) o deterioramento che ne impedisce l’uso, qualora non si sia fatto carico della manutenzione ordinaria dell’immobile in questione. In quest’ultimo caso, è necessario intervenire dinanzi a un giudice. Inoltre, in caso di utilizzo dell’immobile per scopi diversi da quelli abitativi, il nudo proprietario potrà chiedere il ripristino e risarcimento dei danni, soprattutto nel caso in cui vi siano state applicate delle modifiche strutturali.
Inoltre, vi sono anche contratti di acquisto della nuda proprietà che specificano un tipo di usufrutto a termine. In tal caso, la piena proprietà viene acquisita alla scadenza di tali termini di usufrutto.
Il prezzo di una nuda proprietà viene stabilito da un perito professionale e varia in base al valore di mercato e all’età dell’usufruttuario. Quest’ultimo fattore è chiave per definire il prezzo, poiché, più è anziano il proprietario, maggiore sarà il valore e la rispettiva tassazione dell’atto in quanto si prevede una minore durata di usufrutto.
Il valore dell’usufrutto si detrae da quello di mercato. I valori stabiliti per l’età dell’usufruttuario, vengono definiti e modificati periodicamente dal Ministero delle Finanze che si attiene alle statistiche e tassi d’interesse.