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Informazioni utili sulla plusvalenza immobiliare e come calcolarla
La plusvalenza immobiliare è una tassa per la vendita dell’immobile che ne definisce il rapporto costi-benefici. Tale cifra si ottiene calcolando sottraendo il prezzo di rivendita alla somma tra il costo di acquisto e le spese detraibili.
La tassa deve essere obbligatoriamente pagata nel caso in cui si tratti di rivendita della prima o seconda casa prima dei 5 anni dal primo acquisto, anche se ricevuta in donazione o appena costruita. In quest’ultimo caso, la plusvalenza immobiliare è obbligatoria se non sono passati almeno 5 anni dalla fine dei lavori di costruzione. È obbligatoria anche qualora si tratti di cessione di natura transattiva o di cubatura.
Per quanto riguarda, invece, i terreni agricoli ed edificabili, nel primo caso è obbligatorio pagare la plusvalenza se si tratta di beni che non siano stati ereditati e da vendere prima dei 5 anni dall’acquisto. Nel secondo caso, invece, è obbligatoria prima e dopo i 5 anni anche se ereditati.
È possibile pagare la plusvalenza immobiliare o con la dichiarazione dei redditi attraverso una voce IRPEF o dal notaio in sede di rogito.
La plusvalenza immobiliare è regolata dagli articoli 67 e 68 del “Testo Unico Delle Imposte sui Redditi” (TIUR) e non è contemplata per la rivendita di un appartamento ereditato. In quest’ultimo caso, però, c’è un’eccezione per i terreni edificabili. La suddetta tassa viene calcolata in base al reddito e varia partendo dal 23%, nel caso in cui si decida di pagarla con la dichiarazione dei redditi. In modo specifico, è importante tener presente che la percentuale cambia in base agli scaglioni di reddito e, in modo più dettagliato:
Diversa, invece, è la percentuale definita per la plusvalenza immobiliare pagata in sede di rogito, essendo fissato al 26%. Tale procedura equivale ad un’imposta sostitutiva ed è conveniente per i redditi da 28.001€ in su. A tal proposito c’è anche da considerare che non è possibile optare per l’aliquota fissa in sede di rogito, nel caso in cui la vendita avvenga all’interno di un’attività professionale e per società di tipo s.n.c. e s.a.s.
Oltre ai casi standard e all’esenzione per gli immobili ereditati, ci sono anche altre situazioni puntuali per cui non è considerata obbligatoria come tassa da pagare. Ad esempio se la casa in questione è stata donata e si tratta di una residenza principale, non vi è alcun obbligo di pagamento. Lo stesso vale nel caso di vendita della seconda casa dopo 5 anni o una prima casa che è stata abitazione principale per almeno il 50% del periodo di proprietà. È importante, dunque, poter provare di averla utilizzata come abitazione principale attraverso certificato di residenza o intestazione e domiciliazioni di bollette e conti corrente.
Nel momento in cui ci si trovi dinanzi a case di nuova costruzione, la plusvalenza è calcolata prendendo in considerazione la differenza tra prezzo di vendita e quello di costruzione. A questo calcolo è importante non dimenticare di sommare i costi di contratto di appalto, oneri di urbanizzazione, progettazione, direzione dei lavori ed eventuali ristrutturazioni successive.
È bene, inoltre, distinguere tra casa in costruzione e casa costruita. A tal proposito, si tratta di casa in costruzione nel momento in cui non sono stati ancora innalzati i muri perimetrali delle unità e non vi sia un coperto già realizzato.